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Sachverständigenkanzlei Pfaff

Kurzgutachten / Report

Aus berufsethischen Gründen kann ein Kurzgutachten selten erstellt werden

Der zeitaufwändigste Teil bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist die vollständige und richtige Tatsachenfeststellung und deren Dokumentation. Die ersten Seiten eines Gutachtens, in denen „nur“ der Sachverhalt dargelegt wird, sind nicht zu unterschätzen. Vor allem für Drittverwender von Gutachten ist es unabdingbar, dass alle Wertansätze nachvollziehbar und nachprüfbar begründet sind.

So genannte Kurzgutachten sind deshalb nur für denjenigen sinnvoll, der innerhalb einer kurzen Zeitspanne eine überschlägige Wertermittlung benötigt, auf deren Grundlage dann Entscheidungen getroffen werden können, ob z.B. überhaupt ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigt wird.

Kurzgutachten umfassen lediglich eine Sach- und Ertragswertermittlung. Auf eine Bau- und Bodenbeschreibung wird auftragsgemäß verzichtet. Die Bewertung von Bauschäden sowie von Baulasten oder Grundbucheintragungen in Abt. II oder sonstigen Anomalien kann sich aufgrund ihrer Komplexität ebenfalls nicht in einem Kurzgutachten niederschlagen.

Das Honorar ermittelt sich gem. der Honorarrichtlinie unseres Bundesverbandes mit einem Nachlass in Höhe von 50 %. Die Honorarrichtlinie finden Sie unter „Kosten-Preis-Honorar"

Hierin enthalten ist selbstverständlich eine Besichtigung des Bewertungsobjekts, nicht jedoch ein ggf. erforderliches Aufmass bei fehlenden Bauplänen.

Es soll in diesem Zusammenhang jedoch unbedingt darauf hingewiesen werden, dass durch die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens, erstellt durch einen qualifizierten Sachverständigen zum Teil erhebliche Wertunterschiede festgestellt werden können.

Folgendes Beispiel soll dies vor Augen führen:

Kaufinteressent A beauftragt einen ihm bekannten Bauingenieur ein Einfamilienhaus zu begutachten, um den angemessenen Kaufpreis festzustellen und auf eventuell vorhandene Bauschäden zu überprüfen.

Der Verkäufer B stellt dem Bauingenieur einen Lageplan zur Verfügung, auf dem hinter der zu bewertenden Immobilie ein unbebautes Grundstück des Eigentümers C liegt, das nicht an die örtliche Straße angebunden ist und aufgrund dessen vom Bauingenieur als nicht erschlossen und somit als unbebaubar angesehen wird.

Der Bauingenieur bewertet das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück B mit 280.000 Euro. Aufgrund dieser Aussage erwirbt der Kaufinteressent A das Grundstück zu diesem Kaufpreis. Nachdem ein Jahr vergangen ist, muss der Käufer A feststellen, dass das hinten gelegene Grundstück C mit einem Mehrfamilienhaus bebaut wird und die Zufahrt von der Straße zu den 8 Wohnungen - mittels einer vom Voreigentümer B genehmigten Baulast gesichert – durch sein Grundstück führt.

Aufgrund der zu erwartenden Beeinträchtigungen durch Immissionen wird das erworbene Einfamilienhaus-Grundstück erheblich in seinem Wert gemindert. Nach Hinzuziehung eines qualifizierten Sachverständigen wurde die Wertminderung in Höhe von 10 %, d.h. 28.000 Euro ermittelt. Da weder ein schriftlicher Auftrag noch ein Verkehrswertgutachten vorlag, konnte der Käufer den Bauingenieur nicht in Regress nehmen.

Aus berufsethischen Gründen erstellen wir deshalb so genannte Kurzgutachten nur in folgenden Fällen:

1. Für Kaufinteressenten: Überprüfung von angebotenen Kaufpreisen.
2. Beabsichtigter Verkauf an unbekannte Dritte, um in Erfahrung zu bekommen, mit welchem Kaufpreis ein Objekt am Markt platziert werden kann.

„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Wertermittlung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Grundsatz: Das Kurzgutachten wird nicht an Dritte weitergegeben.

In folgenden Fällen wird jedoch grundsätzlich ein Verkehrswertgutachten erstellt:

1. Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie
2. Erbauseinandersetzungen
3. Scheidungsauseinandersetzungen
4. Erwerb einer Immobilie durch Mieter

Grundsatz: Wenn der Erwerber der zu bewertenden Immobilie auf Grundlage des erstellten Verkehrswertgutachtens seine Vermögensentscheidung trifft.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns bitte. Ein erstes Beratungsgespräch ist natürlich kostenlos und unverbindlich.

Kontakt

Sachverständigenkanzlei Pfaff |  Wilhelm Pfaff
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